Samotné režimy odstraňovania stavieb možno rozdeliť na dve hlavné skupiny. Prvou z nich je nútené odstránenie stavby, kedy sa v praxi jedná o nariadenie odstránenia stavby, a to v zásade proti vôli vlastníka stavby a z rozhodnutia stavebného úradu. Do druhej skupiny patrí odstránenie stavby na základe dobrovoľnej žiadosti vlastníka stavby. Odstraňovanie stavieb je jedným zo základných administratívnych procesov podľa zákona č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (Stavebný zákon).

Kompetencie

O nútenom odstránení stavby rozhodujú stavebné úrady v praxi len veľmi neradi, no sú to práve stavebné úrady, ktorým zákonodarca zveril kompetenciu v tejto veci rozhodovať. Nie sú to teda súdy, ktoré by mali o odstraňovaní stavieb rozhodovať prioritne, čo potvrdzuje aj súdna prax. Krajský súd v Trenčíne vo svojom Uznesení sp. zn. 19/Co/126/2011 konštatuje, že „Z ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, ako i súdnej praxe vyplýva, že rozhodnutie o odstránení stavby (postavenej bez akéhokoľvek stavebného povolenia), zásadne prináleží stavebnému úradu, nie súdu...“

Ustanovenie § 88 ods. 1 Stavebného zákona taxatívne vymedzuje, v ktorých prípadoch stavebný úrad nariadi odstránenie stavby. Je potrebné rozlišovať odstránenie závadnej stavby, odstránenie nepovolenej stavby, ďalej stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie alebo dočasnej stavby, ktorej uplynul čas jej trvania alebo účel, na ktorý bola zriadená.

Pod závadnou stavbou je potrebné rozumieť stavbu ohrozujúcu život alebo zdravie osôb, ktorú zároveň už nemožno hospodárne opraviť. Väčšinou ide o stavby, ktoré sú opustené, neudržiavané a v nevhodnom technickom stave, t. j. majiteľ sa o takéto stavby vôbec nestará a postupne chátrajú.

Stavebný zákon a stavebné povolenie

Stavebný zákon pamätá aj na prípady núteného odstránenia stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie. K zrušeniu stavebného povolenia dochádza v zásade len v prípade, ak štátny stavebný dohľad zistí na stavbe neodstrániteľnú závadu vzniknutú pri uskutočňovaní stavby, ktorá bráni pokračovať v prácach na stavbe. Ide však o pomerne zriedkavý jav, s ktorým sa stavebné úrady stretávajú skôr v ojedinelých prípadoch.

Pokiaľ ide o dočasnú stavbu, tak táto sama o sebe nie je nepovolenou stavbou v prípade, ak je postavená v súlade s platným stavebným povolením. Nepovolenou stavbou sa stáva až okamihom uplynutia času určeného na jej trvanie. Potrebné je poukázať na možnosť zmeny povahy dočasnej stavby na trvalú stavbu. „Ak vlastník dočasnej stavby podal žiadosť o prekvalifikovanie stavby z dočasnej na trvalú ešte pred skončením konania o odstránení stavby (či už pred jeho začatím alebo počas konania), má stavebný úrad o takejto žiadosti konať a rozhodnúť.“ (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4 Sžo 65/2010).

Najčastejším prípadom sa však môže javiť nútené odstránenie nepovolenej stavby, laicky označovanej aj ako tzv. „čierna stavba“. Tento fenomén je na Slovensku stále veľkým problémom a nepriamo tomu napomáha aj platná legislatíva. Nepovolenou stavbou však nie je len stavba postavená bez stavebného povolenia. O nepovolenú stavbu ide aj v prípade, ak stavba bola postavená v rozpore so stavebným povolením, alebo ak nebola písomne ohlásená stavebnému úradu napriek tomu, že to Stavebný zákon vyžaduje.

Otázniky v stavebnom práve

Ako bolo naznačené vyššie, nútené odstraňovanie stavieb rozhodnutím stavebného úradu predstavuje jeden zo zásadných problémov na úseku stavebného práva. Stavebné úrady nie sú častokrát naklonené myšlienke nariadenia odstránenia nepovolenej stavby a takéto rozhodnutia stavebného úradu sú v praxi skôr výnimkou, ako pravidlom. Zrejme aj na túto skutočnosť sa spolieha stavebník realizujúci stavbu bez príslušných povolení. Vedomé ignorovanie zákona zo strany stavebníka smeruje k nádeji, že takáto stavba zostane buď úplne nepovšimnutá alebo vlastník stavbu dodatočne zlegalizuje v rámci konania o dodatočnom povolení stavby v súlade s § 88a Stavebného zákona. Je síce pravdou, že v prípade dodatočnej legalizácie stavby by sa stavebník nemal vyhnúť povinnosti zaplatiť pokutu ako sankciu za svoje protiprávne konanie, avšak v praxi sa fyzickým osobám udeľujú pokuty zväčša symbolické a pri právnických osobách nie sú mnohokrát tak vysoké, aby právnické osoby od realizácie stavby odradili. Napriek tomu, že Stavebný zákon umožňuje uložiť právnickej osobe pokutu až do výšky 165 970 EUR, takto vysoká pokuta je skôr exemplárneho charakteru a bežne sa nakoniec uložené pokuty pohybujú vo výške maximálne pár tisíc eur, čo pre právnickú osobu nemusí znamenať zásadnejší problém.

Je potrebné uviesť, že by malo byť v záujme každého stavebného úradu, ale tiež aj v záujme obcí a miest, aby na ich územiach nedochádzalo k realizácií nepovolených stavieb, a tým dochádzalo k neregulovanej zástavbe. Stavebný úrad by mal preto najmä vlastnou činnosťou získavať poznatky o realizácií nepovolenej stavby, no vo väčšine prípadov tieto poznatky získava z podnetov verejnosti.

Po tom, ako stavebný úrad získa poznatok o možnej realizácií nepovolenej stavby, mal by pre účely objasnenia skutkového stavu vykonať štátny stavebný dohľad a obhliadku na mieste samom. Na tomto mieste je potrebné upozorniť na častý nesprávny úradný postup stavebných úradov, ktoré najmä v minulosti vykonávali obhliadku v intenciách zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) a nie podľa príslušných ustanovení Stavebného zákona o štátnom stavebnom dohľade.

V prípade, ak sa vykonaným štátnym stavebným dohľadom zistí, že skutočne dochádza k realizácií nepovolenej stavby, stavebný úrad nariadi okamžité zastavenie stavebných prác, ak tým nie je bezprostredne ohrozený život, zdravie a majetok obyvateľov. Takéto zastavenie stavebných prác sa realizuje zápisom do stavebného denníka alebo samostatným rozhodnutím.

Legitímny postup

Ďalším postupom stavebný úrad iniciuje konanie o dodatočnom povolení stavby, a to výzvou vlastníkovi stavby, aby v určenej lehote predložil doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými Stavebným zákonom a osobitnými predpismi, najmä cieľmi a zámermi územného plánovania (pozn. stavebný úrad vyzýva vlastníka stavby, nie stavebníka, a to z dôvodu, že vlastník stavby je povinný disponovať stavebnou dokumentáciou).

Konanie o dodatočnom povolení stavby nemá za účel dodatočne zlegalizovať každú nepovolenú stavbu. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 5 Sžp 16/2011, „Účelom konania o dodatočnom povolení stavby je vlastne dodatočné zhojenie závažnej vady, ktorou je prvotné vedomé ignorovanie zákona zo strany stavebníka, pod podmienkou preukázania skutočnosti, že ďalšia existencia nepovolenej stavby nie je v rozpore s verejnými záujmami.“ Rovnako tak platí, že dôkazné bremeno je na vlastníkovi stavby, keďže sa dopustil porušenia zákona (napr. Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 5 Sžp 16/2011). Stavebný úrad preto v tomto konaní nenesie vo vzťahu k vlastníkovi stavby dôkazné bremeno.

V prípade, ak vlastník stavby predloží stavebnému úradu požadované doklady, stavebný úrad posúdi súlad projektovej dokumentácie s územným plánom a vyhodnotí záväzné stanoviská. Je dôležité zdôrazniť, že pre stavebný úrad je obsah záväzného stanoviska príslušného orgánu záväzný podľa § 140b ods. 1 Stavebného zákona. Stavebný úrad preto nemôže sám rozhodnúť o tom, že s negatívnym záväzným stanoviskom nesúhlasí a stavbu povolí. Ak teda stavebný úrad vyhodnotí, že predložená dokumentácia vykazuje čo i len v jednom prípade nesúlad, mal by nariadiť rozhodnutím odstránenie stavby a určiť podmienky, za akých má byť stavba odstránená.

Napriek tomu, že stavebné úrady disponujú zákonnou kompetenciou rozhodovať o odstránení nepovolených „čiernych“ stavieb, častokrát sa tak nedeje. V praxi existuje minimum rozhodnutí o nariadení odstránenia nepovolenej stavby, alebo ak sa tak aj udeje, samotný proces odstránenia nepovolených stavieb môže trvať neúmerne dlho. Sú známe viaceré prípady, kedy aj napriek snahe stavebného úradu, trvalo samotné odstránenie stavby roky, čo je najmä v prípadoch zrejmého protiprávneho konania vlastníka nepovolenej stavby, potrebné považovať za neprijateľné. Riešenie tejto situácie avizuje nová právna úprava na úseku stavebného práva.

Efektívna právna úprava

Spomínaná nová právna úprava má spočívať v nahradení doterajšieho Stavebného zákona dvomi novými právnymi predpismi, a to zákonom č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a zákonom č. 201/2022 Z. z. o výstavbe, pričom zákonodarca sľubuje výrazné zefektívnenie a zrýchlenie základných konaní na úseku stavebného práva, vrátane núteného odstraňovania stavieb. Nová právna úprava má zaviesť prakticky nulovú toleranciu nepovolených stavieb. Po nadobudnutí účinnosti novej právnej úpravy by viac nemalo byť možné v budúcnosti požiadať o dodatočné povolenie stavby, ale stavebný úrad by mal v prípade zistenia, že stavba bola zrealizovaná bez stavebného povolenia, priamo rozhodnúť o jej odstránení. Podľa dôvodovej správy k novému zákonu „Stavby postavené nepovolenými stavebnými prácami nebude možné po účinnosti nového zákona dodatočne povoliť.“ Uvedené sa má však vzťahovať len na nepovolené stavby postavené po 1. apríli 2024.

Nová právna úprava zavedie tiež vyššie sankcie za protiprávne konanie na úseku stavebného práva a teda aj pre prípady realizácie nepovolenej stavby. Zavedená má byť tiež možnosť nariadenia odpojenia stavby od dodávok vody a prívodu elektrickej energie, pričom už samotné napojenie nepovolenej stavby by nemalo byť možné. Uvedený posun je potrebné hodnotiť pozitívne. Nemožnosť napojenia nepovolenej stavby na základné dodávky energií totiž výrazne eliminuje zmysel existencie nepovolených stavieb ako takých a tým pádom dôvod na ich realizáciu, keďže tieto stavby prakticky nebude možné využívať.

Nie všetko je vyriešené

Je však potrebné dodať, že okrem vyššie uvedených inštitútov, bude pre účelné praktické realizovanie odstránenia stavieb potrebné vykonať aj ďalšie legislatívne zmeny, a to či už napr. na úseku hmotnej zodpovednosti zamestnancov orgánov štátnej správy alebo na úseku praktického odstraňovania stavieb. V praxi je totiž bežným problémom samotná fyzická realizácia odstránenia, ktorá je často riešená pokutami ukladanými vlastníkovi stavby, ktoré ho majú prinútiť stavbu odstrániť. Ukladanie pokút však ide na úkor rýchleho a bezprostredného faktického odstránenia. Preto možno aj v tejto súvislosti spomenúť novou právnou úpravou zavádzanú možnosť prepadnutia nepovolenej stavby do vlastníctva štátu. Napriek všetkým avizovaným zmenám a zlepšeniam, až samotná prax ukáže, či zmeny právnej úpravy prinesú očakávaný výsledok alebo bude problém s tzv. „čiernymi stavbami“ naďalej pretrvávať.