Právo na bývanie ako súčasť práva jednotlivca na primeranú životnú úroveň, vyplýva z článku 11 Medzinárodného paktu o hospodárskych, sociálnych a kultúrnych právach, ktorý na území Slovenskej republiky nadobudol platnosť 23. marca 1976. Bývanie, ako také, má v širšom význame vplyv na celkový sociálny i hospodársky rozvoj krajiny, nakoľko sa od neho odvíja život jednotlivcov, ale aj spoločnosti. Konkrétne od možností, resp. nemožností nájomného bývania sa odvíja zamestnanosť a s ňou spojená mobilita ľudí za prácou, schopnosť a vôľa mladých ľudí zakladať rodinu, čo sa následne odzrkadľuje aj v populačnom vývoji národa. Právo na bývanie môžeme tiež uchopiť ako základnú potrebu človeka, ktorá sa však podľa niektorých názorov stala skôr trhovou komoditou.

Ministerstvo dopravy a výstavby SR (ďalej len „MDV SR“) podalo Informáciu o bytovej výstavbe v Slovenskej republike za rok 2020, ktorá vychádza z údajov, ktoré poskytli mestá a obce ako stavebné úrady do zisťovaní o bytovej výstavbe Štatistickému úradu Slovenskej republiky. Z predmetnej informácie vyplýva, že za rok 2020, čo sa týka vlastníckej štruktúry dokončených bytov, tak najväčší podiel, a to až 95,84 %, t. j. 21 240 bytov predstavovali byty v súkromnom tuzemskom vlastníctve a vo vlastníctve územnej samosprávy bolo dokončených 250 bytov, čo tvorí len 1,16 % z celkového počtu dokončených bytov za rok 2020. Na uvedenej štatistike sa podieľa najmä chápanie nájomného bývania, kde občania SR stále preferujú cestu vlastniť vlastný byt ako platiť cudziemu na cudzí byt.

Výstavba nájomných bytov má nielen demografický, ale aj ekonomický rozmer. Výstavba nájomných bytov naráža na rôzne úskalia, najmä na nedostatok pozemkov vhodných pre výstavbu nájomných bytov, na proces verejného obstarávania pri obstarávaní výstavby nájomných bytov a na chápanie nájomného bytu ako menej hodnotnej komodity, v porovnaní s bytom v súkromnom vlastníctve, s čím nepriamo súvisí aj vysoká ponuka komerčného bývania, spätá s vysokou dostupnosťou komerčných úverov. Nájomné bývanie sa čiastočne dostáva do úzadia a je vo veľkej miere vnímané aj ako bývanie nižšieho štandardu.

Táto tendencia sa odráža aj v štatistikách, podľa ktorých v dôsledku takmer zanedbateľného podielu nájomného bývania k bývaniu v súkromnom vlastníctve, sa naša krajina radí na posledné priečky v rámci Európskej únie. V našej krajine za účelom zvyšovania kvality a dostupnosti bývania pôsobí Štátny fond rozvoja bývania (ďalej len „ŠFRB“), ktorý počas štvrťstoročia svojej činnosti podporil výstavbu 40.000 nových bytov. Situácia ohľadom bytovej politiky na území SR je taká, že o nedostatok nejde len na úrovni nájomných bytov, ale o nedostatok bytov ako takých, nakoľko v Európskej únii je v priemere na 1000 obyvateľov zhruba 490 bytov, pričom na Slovensku je to na 1000 obyvateľov len 360 bytov.

V súkromnom sektore zastrešujú výstavbu bytov najmä developeri, ktorých motiváciou je zisk a aj z toho dôvodu neinvestujú do výstavby nájomných bytov, ale bytov určených na predaj. K riešeniu otázky výstavby nájomných bytov sa pokúsilo podať pomocnú ruku aj Združenie miest a obcí Slovenska (ďalej len „ZMOS“), ktoré koncipovalo súbor odporúčaní na podporu nájomného bývania. ZMOS vypracoval analýzu podpory nájomného bývania na Slovensku, ktorá reaguje na dlhodobý vývoj a tiež formuluje východiská na podporu nájomného bývania z hľadiska ekonomických možností, spoločenských prínosov a nových trendov.

Čo sa týka výstavby obecných nájomných bytov, tak každá obec môže pri výstavbe postupovať v dvoch režimoch. V prípade, ak obec financuje výstavbu nájomných bytov z komerčných zdrojov, tak musí zákonite postupovať v súlade so zákonom č. 583/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy a tomu aj zohľadniť rozpočet a stavebné aktivity. V druhom prípade môže obec použiť na výstavbu nájomných bytov prostriedky pochádzajúce z verejných zdrojov, pričom ale musí dbať na dodržiavanie ustanovení zákona č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov. K tomu napomáha aj Úrad pre verejné obstarávanie SR (ďalej len „ÚVO“), ktorý k zákonu o verejnom obstarávaní poskytuje výklad a vydáva usmernenia, aby prostriedky pochádzajúce z verejných zdrojov boli pri výstavbe bytov vynakladané účelne a hospodárne, na čo aj v rámci svojej činnosti dohliada.

Čo sa týka samotného financovania, tak sa jedná o kombináciu dotácií MDV SR v zmysle zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní, ktoré MDV SR obciam udeľuje v škále od 35 % až do 75 % z obstarávacej ceny bytu a zvýhodneného úveru, ktorý v zmysle zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania poskytuje ŠFBR, čím môžu obce pri financovaní výstavby obecných nájomných bytov pokryť až 100 % obstarávacej ceny bytov. Novelou zákona o dotáciách na rozvoj bývania sa od začiatku tohto roka zaviedla možnosť zvýšenia uvedenej štátnej dotácie o 5 %, ak zhotoviteľom nájomného bytu je registrovaný sociálny podnik. Vzhľadom na výšku je táto forma podpory zo strany štátu jedinečným nástrojom rozvoja nájomného bývania. Tento systém podporných nástrojov vytvára výhodné podmienky na rozvoj nájomného bývania na úrovni obcí, miest a samosprávnych krajov.

Podmienky čerpania podpory zo ŠFRB a MDV SR upravujú viaceré legislatívne predpisy s tým, že ich využívanie je podľa miest a obcí, ale aj podľa názoru mnohých odborníkov, spojené so značnou byrokraciou. Zjednodušenie týchto procesov by mohlo viesť k zvýšeniu záujmu o tento typ podpory. Na druhej strane by aj samotné obce a mestá mali efektívnejšie využívať existujúce finančné nástroje a aktívne pristupovať k rozvoju nájomného bývania na svojom území.

K financovaniu nájomných bytov pridalo opäť pomocnú ruku ÚVO, ktoré pripravilo odborné materiály o obstarávaní nájomných bytov, súčasťou ktorých sú aj tzv. katalógové projekty v podobe projektovej dokumentácie, čím môže obec ušetriť na nákladoch spojených s vypracovaním konkrétnej projektovej dokumentácie a najmä čas v procese výstavby. Bližšie informácie k rozsahu, podmienkam a spôsobu poskytovania finančných prostriedkov formou dotácií na rozvoj bývania uverejňuje MDV SR na svojom webovom sídle.

Zákon o verejnom obstarávaní pri nakladaní s finančnými prostriedkami z verejných zdrojov stanovuje obciam povinnosť postupu skrz vyhlásenie verejnej súťaže, aby sa zamedzilo, jednak zvýhodňovaniu vybraných podnikateľov na úkor iných, ktorí sa nemohli zúčastniť verejnej súťaže na výstavbu nájomných bytov, a tiež aby sa zabránilo nadhodnoteniu ceny stavebných a iných prác na zákazkách.

V praxi sa však vyskytli a vyskytujú prípady, kedy sa obce uchyľujú k odlišným ako zákonným postupom pri obstarávaní výstavby nájomných bytov. V takýchto prípadoch dochádza najmä k situáciám, kedy obce pozemky vo svojom vlastníctve dajú na oko do prenájmu inému subjektu, ale za účelom výstavby nájomných bytov alebo podmienia prevádzku budov vykonaním ich rekonštrukcie. Obce tiež v domnienke, že sa na nich vzťahuje výnimka zo zákona o verejnom obstarávaní, uzatvárajú zmluvu o budúcej zmluve na kúpu bytového domu, ktorý v čase uzatvorenia zmluvy ešte neexistuje, čo je ale nesprávne, nakoľko sa táto výnimka vzťahuje len na prípady, keď obec nadobúda už postavený a skolaudovaný bytový dom. V týchto prípadoch dochádzalo niekedy zo strany obcí k obchádzaniu zákona o verejnom obstarávaní, nakoľko sa obce podieľali na výstavbe nájomných bytov bez vyhlásenia verejnej súťaže, za čo im ale zo strany ÚVO hrozila sankcia vo forme pokuty za porušenie zákona o verejnom obstarávaní.

Zákon o verejnom obstarávaní spôsoboval obciam a mestám pri výstavbe nájomných bytov mnoho nepríjemností, prekážok a komplikácií a nejedného potenciálneho investora, mesto a obec, aj odradil od výstavby nájomného bývania.

Obce a mestá sa pri výstavbe nájomných bytov potykajú s rôznymi formami úskalí pri ich výstavbe. V skratke celý proces výstavby vyzerá nasledovne. Najprv treba zhotoviť projekt, vybrať pozemok, ak obec vôbec má k dispozícií obecný pozemok spôsobilý na výstavbu, následne treba, samozrejme, v súlade so zákonom prejsť procesom verejného obstarávania a správne vyplniť a v lehotách podať žiadosť o dotáciu na MDV SR a žiadosť o úver na ŠFRB. V praxi obce od výstavby nájomných bytov odrádza zložitosť verejného obstarávania a aj stavebného konania, problém s pozemkami, čerpanie verejných zdrojov a v konečnom dôsledku aj nedostatok skúseností s celým procesom výstavby. Ak sa bavíme o probléme s pozemkami, tak obce buď nemajú voľné pozemky alebo nemajú možnosť obstarať nové pozemky a ak aj majú možnosť obstarať pozemky, tak tie sú častokrát za finančnými možnosťami obce. Obrovským problémom je aj skutočnosť, že pozemky bývajú nevysporiadané a ich majetkovo-právne vysporiadanie je často behom na dlhú trať, ktorý nie vždy končí úspechom. Netreba zabudnúť ani na skutočnosť, že obce často o výstavbu nájomných bytov ani nejavia patričný záujem. K uvedeným problémom treba tiež pripočítať obavu miest a obcí z udelenia pokuty zo strany ÚVO za potenciálne a možné porušenie zákona o verejnom obstarávaní. Aj v tomto prípade poskytol ÚVO pomocnú ruku, keď v rámci svojej metodickej a rozhodovacej činnosti pripravil infografiku pod názvom: „Možnosti obstarávania stavebných prác“, v ktorej v prehľadnej forme približuje obciam spôsoby, ako obstarať a zrealizovať stavebné práce v súlade so zákonom o verejnom obstarávaní.

K možným riešeniam problému spojeného s nedostatkom nájomných bytov môžeme zaradiť podľa názorov odborníkov, ale aj v zmysle odporúčaní ZMOS-u, najmä, nie však výlučne, nasledujúce opatrenia:

1. umožnenie obciam a mestám získať štátne pozemky na účely výstavby nájomných bytov s cieľom riešiť nedostatok schopných stavebných pozemkov
2. zmena účelu budov, ktoré má štát vo vlastníctve a ktoré pre prebytočnosť nevyužíva a ich rekonštrukcia na účely vybudovania nájomných bytov
3. stanovenie percenta nájomných bytov v developerských projektoch
4. prijatie jasnej metodiky postupu obstarávania, ktorá nebude vytvárať možnosti na odlišnú interpretáciu
5. zjednodušiť schému financovania nájomného bytu a súvisiacej technickej vybavenosti
6. definovanie možností projektov verejno-súkromného partnerstva určených na riešenie problémov súvisiacich so zvyšovaním počtu dostupných bytov
7. mediálna osveta pri popularizácii nájomného bývania na verejnosti

Ďalšou možnosťou môže byť aj komplexné riešenie uvedenej problematiky na najvyššej štátnej úrovni. Dňa 28. mája 2021 bol do Národnej rady Slovenskej republiky (ďalej len „NR SR“) doručený návrh poslanca NR SR Miloša Svrčeka na vydanie zákona o podpore štátneho nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Uvedený návrh zákona je evidovaný ako parlamentná tlač č. 577. Uvedeným zákonom sa má zaviesť nový pojem „štátom podporované nájomné bývanie“, ktoré predstavuje zabezpečenie výstavby, ako aj dodanie bytov a ich následné poskytovanie do nájmu nájomcom, pri využití podporných nástrojov predovšetkým v oblasti sociálnej politiky štátu. Cieľom návrhu zákona je, podľa jeho predkladateľa, vytvoriť prostredie, ktoré umožní výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a zárukou dlhodobého bývania, nakoľko narastá skupina obyvateľov, ktorí aj napriek skutočnosti, že majú trvalý príjem, nie sú schopní zabezpečiť si vlastné bývanie, prípadne pre nich táto forma bývania z dlhodobého hľadiska predstavuje neúnosné finančné zaťaženie. Zámerom nového návrhu zákona je dosiahnuť primárny cieľ, a to výstavbu nových nájomných bytov a súčasne oddeliť tento systém od štátnemu rozpočtu SR a rozpočtu miestnych samospráv, teda aj miest a obcí. Samotná výstavba má priniesť viacero pozitívnych vplyvov na rôzne oblasti, o. i. výstavbou má dôjsť k stimulu ekonomiky, zapojením súkromného sektora do výstavby má dôjsť k pozitívnym vplyvom na štátny rozpočet. Predkladateľ návrhu zákona počíta aj so zapojením voľných zdrojov na finančných trhoch, prostredníctvom zapojenia DSS alebo iných fondov do systému a s vytvorením stabilného 2 až 3 % výnosu garantovaných fondov v II. pilieri p. a. Najdôležitejším prínosom by malo byť, že štátom podporované nájomné byty by mali byť až o 30 % lacnejšie oproti komerčnému nájmu a tieto byty by mali byť situované v rámci celej krajiny, pričom ich výstavba by mala byť riadená dopytom a mala by byť tiež nastavená regulovaná cena nájomného. Ráta sa tiež so zvýšenou mobilitou pracovnej sily v regiónoch a má dôjsť k podpore zamestnancov a zamestnávateľov v podobe nezdaniteľných príspevkov na nájomné. Návrhom nového zákona má dôjsť k nastaveniu systému nájomného bývania, ktorý má priniesť stabilitu a predvídateľnosť na 25 a viac rokov. A v konečnom dôsledku má vzniknúť nová Agentúra na podporu štátneho nájomného bývania, ktorá bude mať formu záujmového združenia právnických osôb. Zavedenie predloženého nového systému štátnej podpory nájomného bývania, ráta s novými prostriedkami, ktoré predpokladajú novelu viacerých zákonov, a to zákona o dani z príjmov, zákona o dani z pridanej hodnoty, zákonníka práce, zákona o kolektívnom investovaní, zákona o starobnom dôchodkovom sporení, zákona o doplnkovom dôchodkovom sporení, zákona o štátnej službe a zákona o organizácii činnosti vlády a organizácii ústrednej štátnej správy. Návrh zákona predložený poslancom NR SR Milošom Svrčekom predpokladal nadobudnutie účinnosti od 1. septembra 2021.

V súčasnosti je otázne, či uvedený návrh zákona nájde politickú podporu dostatočného množstva poslancov Národnej rady Slovenskej republiky a či bude vôbec schválený v Národnej rade SR, nakoľko ide o poslanecký a nie vládny návrh zákona. Súčasne uvedený návrh zákona by mal byť podľa medializovaných informácií stiahnutý zo strany predkladateľa, nakoľko nebol odsúhlasený koaličnými partnermi na koaličnej rade. Za uvedenej situácie je otázne kedy a či vôbec bude uvedený návrh zákona schválený.

Téma nájomného bývania vzbudzuje v poslednom období čoraz väčšiu pozornosť, nakoľko sme však ešte len na začiatku celého legislatívneho procesu, je priskoro robiť závery, v akej finálnej podobe a či vôbec bude návrh zákona, a v konečnom dôsledku aj nový systém štátnej podpory nájomného bývania, prijatý. Na finálnu podobu návrhu zákona a jeho schválenie, vrátane možných prínosov v praxi, si tak budeme musieť ešte počkať. Na záver je možné konštatovať, že problematiku nájomného bývania a výstavby nájomných bytov je potrebné na území Slovenskej republiky adekvátne a akútne riešiť, pretože celkový podiel nájomného bývania je v porovnaní s inými krajinami nevyhovujúci a nedostatočný. Cieľom by malo byť vytvorenie vhodných podmienok na výstavbu nájomného bývania za účelom zabezpečenia dostupného bývania pre väčšinu obyvateľstva.